収益不動産　事業用不動産　　不動産売買　テナント募集 　　南森町不動産  失敗しない不動産投資と不動産業界基礎知識

南森町不動産/ブログ版　 http://minamimorimachi.net

【不動産マメ知識＆FPなコーナー】 　「確定申告」の素人話  ２０２６.１.２８   衆議院選挙であわただしく騒いでますが、そろそろ昨年の収入に応じて申告する「確定申告」の時期となりました。 わたしもサラリーマン時代から「確定申告」をしておりましたが、ワンルームの不動産所得以外にも個人輸入業的な小さな事業をやってましたし、今も個人事業主として「確定申告」し続けております。 不動産業者として独立してからは会計ソフトを使っていますが、税理士さんのお世話になったことはほぼありません。 気になったことや分からないとこは税務署や無料の税務相談などでなんとかやっております。 サラリーマンでも、申告作業をすることは、自分の収入と税金について考える時間が出来てすごく有意義なことだと思いますね。 【青色申告特別控除】 青色申告の特典である特別控除には、10万円、55万円、65万円の3つの控除額があります。 65万円の特別控除を受けるには、事業所得または不動産所得があり、複式簿記で記帳し、貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付して期限内に提出し、さらにe-Taxで電子申告を行う必要があります。 でも、事業用の申告してる者としては、e-Taxで電子申告するの凄くややこしくて、従来の書類申告して55万円の控除を受けています。 まぁ税理士さんに10万円払ったと思って、敢えてそうしているのですが…今年は電子申告にチャレンジしてもイイかなって思ってます。 【青色専従者給与】 「５棟１０室」っていう事業規模の家主業のかた（下記参照）は、一応「プロ」にっていうことですけど、１棟の店舗や共同住宅、モータープールと称する駐車場経営をしている人も「プロ」扱いです。 不動産貸付業の認定基準 種類 用途 要件 建物 １戸建（住宅） １０棟以上 共同住宅（住宅） １０室以上 店舗・事務所 ５棟以上 テナント １０室以上 土地 住宅用 １０件以上、または 貸付総面積２０００㎡以上 事業用 その他 上記の物件を複数所有 上記の基準、または総合計が１０以上 駐車場 駐車場１０台以上や駐車場面積３００㎡以上など  事業規模となると、「青色専従者給与」として奥さんや同一生計の者に給与を支払うことが出来るようになります。（要届け出）昔ですけど、一体どのくらいの金額だったら税務署に認めてもらえるのかという疑問に対して、４００～６００万円／年くらいじゃないかと聞いたことがあります。 勿論、事業の規模や正当な対価として通用することが必要です。 専従者給与の対象者は、配偶者控除や扶養控除の対象にはなれません。 【減価償却費】 投資用マンションの広告で、減価償却費は経費として収入から引けるけれど、数字だけのことだからマンション投資のメリットだとかいうけれど、数年経つと徐々にその金額は減ってきてあまりメリットだとは感じなくなるよね。 細かい話ですけど、建物の償却期間は４７年とか、３４年とか長期間ですけど、給排水設備や火災報知機や電気設備は１５年とか８年とか短期間で減価償却できますし、エレベーターは１７年です。 【事業税・消費税】 確定申告しなくても、２９０万円以上の所得があれば役所から夏が近づく頃に納付書が届きます。 尚、事業税は経費扱いです。 「個人事業税の額=（所得の額－２９０万円）×税率」（不動産貸付業の税率は５％） 消費税も支払い分は経費です。 公租公課として経理処理しましょう。 【経費】 物件に係る固定資産税や都市計画税は必要経費です。 他人から土地を借りて賃貸物件を建てた場合は、地代は必要経費ですが、生計を一にする親族から土地を借りた場合の地代は、必要経費にはなりません。 分譲マンションを人に貸している場合は、管理費・修繕積立金は必要経費です。 仲介業者に支払った手数料や広告料は必要経費です。 その仲介業者とお礼のつもりで、飲食会を催して支払った費用は経費となると考えますが、非常識な金額だとダメですね（笑） 【損益通算】 サラリーマン家主さんの給与所得は、所有している投資用の賃貸マンションが赤字になった場合は、給与所得の黒字と損益通算することが出来ますので、確定申告は必須であります。 参考までに、別荘の貸付けによって生じた赤字は、損益通算の対象外です。 また、国外の中古建物に起因する損失も国内の不動産譲渡とは異なる計算をするようです。 　【その他】 昔話ですが、ある取引で売主から所有されているゴルフ会員権を高目に買って欲しいと言われたことがありました。 その代わり仲介手数料はチャンと払いますと… 当時、ゴルフ会員権は損益通算できたのです。（現在は損益通算出来ません） 要するに、そのゴルフ会員権を相場で売って、意図的に損失を出した分、手数料を値切るっていう意味でした。 税法は、結構変わりますので、税の専門家にチェックしてもらった方がいいのです。でも不動産投資を目論んでいる人であれば、ここに書いておいたレベルの税金の知識は知っておくべきでしょうね。

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどいろいろな身近なご相談受け賜ります。 ≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫  野澤　裕二 南森町不動産の「会社案内」  お電話でのお問い合わせは 　06-6360-9791