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投資用マンションの融資状況は厳しい!】2019.7.20

投資用マンション、ここでは一棟売マンションではなく区分所有権の分譲タイプのマンションについて取り上げます。

従来から中古マンションよりは新築マンションの方が融資はつきやすい。

新築の場合は、大よそローンがセットされている場合が多いので、一応の審査に乗ればOKだとされていました。

その後、新築も中古になるのですが、中古になっても数年前まではフルローンに近い融資を受けることが出来たりして、転売もスムーズに出来て譲渡利益を得ることも多かったと思います。

ところが、スルガ銀行の不正融資をきっかけに、昨年春ころから中古の投資用マンションの融資が徐々に厳しくなっていて、せっかく売ろうと思ってた収益マンションがなかなか売れないケースが多いのです。

実は買いたい人は居るのですが、金融機関の融資が厳しくなっているから話が進まないのです。

買主と言っても、不動産業者が買主の場合は融資が付きますが、プロの買主の場合は購入価格が一般ユーザーよりも低いので、売主も手放すのに覚悟が要ります。

だって、ここ数年前までに購入された方はフルローンに近い融資を受けていたりするので、融資残高が売却価格だけでは抹消できないことが多いからです。

売却価格に手元にある現金を足して抵当権を消さないといけませんし、数十万とか百万円ならなんとかなる人も多いと思いますが、3百万円、4百万円の現金を用意するとなると売るのを辞めようと思う人が多いでしょう。

だから現状は、売り値もあまり下がらないまま、売主・買主の睨み合い状態が続いているのです。入居者が居る場合は急いで売却しなくても問題は表面化しないのですが、ここで困るのが数年後に給湯器やガスレンジ、クーラーの交換時期が来て、通常のリフォーム費用とは別の費用が必要になることです。

今いる入居者の退去後、通常のリフォーム費用と別の出費と併せて、仲介業者への広告料・仲介手数料も必要ですからね。それに直ぐに次の入居者が決まればまだ許せますが、1~2ヶ月空室が続くとその間はローンの支払いだけをすることになりますので、結構なダメージですよね。

なんとか手を打たないと、投資用マンションが所有者の足元を蝕むお荷物になりかねません。

例えば、給与所得者でも、自分で仕事をしている方でも、本業の稼ぎでローン残高を少し減らしてみるとか、金利の見直しを申し入れてみるか、別の金融機関に借り替える努力をしてみるなどの工夫が出来ないかなども考えてみて下さい!


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